Con las reformas a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (Decreto 19-2013) hay más certeza y claridad para los desarrolladores de proyectos inmobiliarios.
Este año presagia ser mucho mejor para la industria de vivienda. Tras un 2013 altamente bloqueado por el Decreto 10-2012, luego de las correcciones a esa normativa, aprobadas el año pasado por el Congreso de la República (Decreto 19-2013), se despejan una serie de confusiones que ahora permiten dar mayor certeza a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios.
Expertos auguran que, por consiguiente, en 2014 debería tener un mejor desempeño. De eso no hay duda, explica el profesional, Mario Archila.
A su juicio, 2014 debe ser un año favorable gracias a las reformas que, de manera consensuada con Cámara Guatemalteca de la Construcción, aprobó el Organismo Legislativo.
La nueva ley resuelve problemas que se presentaban con la aplicación del Decreto 10-2012. Ahora hay claridad al momento de presentar resultados, sostiene.
En su análisis, el experto precisa que entre lo relevante está el hecho de que se dejan bien establecidos dos métodos de reporte de ingresos: devengado y percibido. También se permite la aplicación proporcional de los costos a esos ingresos. Los gastos que no son parte del costo de la obra, corren la suerte de todo gasto; y se reportan en el período.
No obstante, cree que el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sigue teniendo puntos controversiales. En ese sentido, cita, por ejemplo, que no permite el arrastre de pérdidas. Sin embargo, se eliminó la obligación de reportar como deducibles únicamente los costos y gastos de hasta 97 por ciento de los ingresos brutos del período.
Añade que, con estas correcciones se evitarán persecuciones penales por venta de acciones de sociedades administradoras de proyectos inmobiliarios o dueñas de áreas comunes, lo cual es una gran ventaja como transparencia del sector.
En su análisis, Archila destaca que mientras el ingreso total de un proyecto se reporte y la parte accionada no sea más de 30 por ciento, no debería haber ningún tipo de cuestionamiento de su legalidad. En caso se exceda ese 30 por ciento, se pierde la exención del ISR, a pesar de haber pagado tres por ciento de timbre por el endoso de esas acciones, explica.
Asimismo, explica que con la normativa se incorporan como obligatorios ciertos pasos que deben cumplirse, como la presentación de una programación de la obra. Este es un presupuesto básico inicial para que la administración tributaria tenga bases claras para analizar los resultados que se presentan. Coloca también, de manera clara, la forma de hacer las liquidaciones de la fase de construcción, que en la legislación anterior a 2013 no se aclaraba.
En busca de las 50 mil al año
Pelayo Llarena, presidente de Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), está optimista con estos cambios y considera que este año el sector puede lograr la edificación de 50 mil casas. “Esta es una meta realista, tomando en cuenta que al año se suman en el país, 74 mil nuevos hogares”, explicó.
Sergio Irungaray, gerente general del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), coincide con empresarios del sector y afirma que las reformas al pago del ISR, aclaran el panorama para que haya más inversiones en vivienda.
Y es que, además de las correcciones fiscales aprobadas por el Congreso, Irungaray explica que los bancos del sistema ofrecen atractivas tasas de interés (ocho por ciento anual) y la economía del país crece a un buen ritmo. Según el Banco Central, este año el Producto Interno Bruto alcanzará un crecimiento de entre 3.3 y 3.9 por ciento. Asimismo, explica que el apoyo del FHA al incluir un seguro de vida y desempleo a los compradores de una casa, garantiza aún más las inversiones.
El gerente del FHA explica que en 2013 esta institución respaldó la compra de tres mil 850 viviendas y este año espera que la cifra aumente a cuatro mil 600. “Tenemos mucha demanda en los segmentos medios y el sector informal también es muy atractivo pero no se ha explorado mucho”, afirma.
Irungaray también explica que los proyectos horizontales de vivienda se convierten en la nueva tendencia, debido a que las familias quieren estar cerca de sus puntos de trabajo, debido a las dificultades de transporte.
Por ejemplo, en 2014 habrá en el área metropolitana, mil 317 viviendas horizontales (apartamentos), contra 569 reportados en 2013.
Lo que dice la Nueva Ley
Artículo 34. Actividades de construcción y similares. Los contribuyentes que realicen actividades de construcción o trabajos sobre inmuebles, ya sean propios o de terceros, o las actividades similares, cuyas operaciones generadoras de rentas comprendan más de un período de liquidación, deben establecer su renta imponible del periodo correspondiente, durante la fase de construcción, mediante la aplicación de cualquiera de los métodos siguientes:
1. Asignar como renta bruta del período, (1) el valor total de la venta documentada a través de contratos de promesa de compraventa o escrituras de compraventa en el caso de bienes inmuebles, o (2) la factura en el caso de obra civil o construcciones. A dicha renta bruta debe deducírsele el monto de los costos, y gastos incurridos efectivamente en el período, determinados de la siguiente forma:
a) Los costos se determinan de la forma siguiente durante la fase de desarrollo, cuando los trabajos sean sobre inmuebles propios:
I. Costo de adquisición del inmueble, incluyendo el monto de la revaluación cuando se haya pagado el impuesto correspondiente.
II. El valor total de los costos y gastos para la construcción según la programación de obra, este valor se incorpora al costo de adquisición del inmueble.
III. EI valor total del inmueble integrado conforme al numeral anterior se divide por el número de metros cuadrados de la construcción o unidades.
IV. El cociente resultante del numeral anterior constituye el costo de venta por metro cuadrado vendido o por unidad.
b) Los costos se determinan de la forma siguiente durante la fase de desarrollo cuando los trabajos sean sobre inmuebles propiedad de terceros:
I. El valor total de los costos y gastos estimados para la construcción.
II. El valor total conforme al numeral anterior se divide por el número de metros cuadrados de la construcción o unidades.
III. El cociente resultante del numeral anterior constituye el costo de venta por metro cuadrado vendido o por unidad.
