“Sí se puede hacer vivienda de interés social que sea un negocio” La empresa Mixto Listo promovió la presentación del experto y empresario colombiano Alejandro Olivares Mutiz.
Guatemala puede emular el éxito que Colombia ha alcanzado en los últimos 15 años, con la implementación de políticas públicas y privadas que se han traducido en un “boom” en la construcción de vivienda para personas o familias de menos ingresos.
Alejandro Olivares Mutiz, experto en el tema y fundador de la empresa “Akila”, impartió una conferencia a empresarios del sector construcción en Guatemala
El empresario describió la forma en que aquel país ha logrado incentivar la edificación de viviendas y reducido drásticamente el déficit habitacional. El tema abordado por Olivares se tituló: “Estructuración financiera de proyectos de vivienda de interés social”.
SUMA DE MUCHOS FACTORES
Olivares señaló que no existe “una fórmula mágica” para impulsar la construcción de este tipo de viviendas; se requiere la suma de muchos factores que intervienen en toda la cadena. Pero en suma, reiteró que “sí se puede hacer vivienda de interés social que sea un negocio”.
Los principales actores para hacer rentable y viable estos proyectos son el Estado, Municipalidades y otros organismos de control en la estructuración de los proyectos, además del sector privado (bancos y entidades financieras).
En Colombia se implementan dos tipos de proyectos de vivienda de interés social: Las que tienen un valor por debajo de US$20 mil y las que oscilan entre US$20 mil y US$40 mil.
Las viviendas que cuestan menos US$20 mil, se llaman de interés prioritario y las que están en un rango de US$20 mil a US$40 mil se denominan proyectos de vivienda de interés social.
Las construcciones de interés prioritario van dirigidas a familias de escasos recursos y que, por consiguiente, requieren de un alto porcentaje de subsidio. Básicamente aquí interviene el Estado.
Olivares explicó que, en este segmento es difícil la participación de las empresas desarrolladoras porque los márgenes de utilidad son estrechos. Y, por consiguiente, se requiere de beneficios, de subsidios, de habilitación de tierras por parte del Estado, de una clasificación de la demanda para atender a personas que sí necesitan apoyo estatal.
En el caso de la vivienda de interés social, que tiene un valor de entre US$20 mil y US$40 mil, los promotores privados y desarrolladores juegan un papel protagónico importante porque, según sean los beneficios y garantías que otorgue el Estado, pueden hacerse proyectos que sobrepasen las expectativas de las familias demandantes.
RECOMENDACIONES PARA LOS DESARROLLADORES
Olivares hizo una serie de recomendaciones para iniciar proyectos en Guatemala como los desarrollados en Colombia. Citó, entre otros, las siguientes:
• Se necesita una comercialización contundente, agresiva; no puede ser tímida.
• Los desarrolladores deben sobrepasar las expectativas de los clientes. Deben ser viviendas de calidad.
• El negocio no es pegar ladrillos de enderezar puntillas; no es tirar alambres retorcidos para volverlos a utilizar, es un negocio financiero.
• El negocio es eficiencia en trámites porque la vivienda se hace fiada (sin recibir un aporte al principio) pues el desembolso de los recursos llega al final.
• El país debe ser eficiente en términos del otorgamiento de permisos, de licencias de propiedad horizontal. También, la entrega de subsidios tiene que ser ágil.
• De igual manera tiene que haber eficiencia en términos de escriturar a tiempo, de firmar compromisos de compraventa y en la entrega de las viviendas. Para esto hay que generar infraestructura y una logística.
TRÁMITES DEL SUBSIDIO
Explicó, que en Colombia hay un trato preferencial para desarrolladores y compradores de vivienda de interés social. En ese sentido, expuso que en su país los costos notariales y el valor de las licencias, son bajos. También, el Estado devuelve a los constructores el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que han pagado en la compra de materiales de construcción.
Sólo estas reducciones terminan siendo cerca del tres por ciento del valor total de una vivienda, margen que equivale casi a la utilidad final de la misma, sostuvo Olivares.
Adicionalmente, en Colombia se aplica un subsidio a la oferta y a la demanda. Por el lado de la oferta, el Gobierno otorga un subsidio a la tasa de interés bancaria por un período de 20 años. Según Olivares, con este modelo los bancos han entendido que si las cuotas son estables y el crédito está bien calificado, las familias cumplen; por lo tanto, no les varían las tasas de interés.
Otra forma de ayuda que incluye el modelo colombiano, es la exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) a todos los ingresos generados a partir de proyectos habitacionales de interés social. La cadena va desde los honorarios que recibe un promotor, hasta las utilidades que genera al desarrollador. El otro subsidio es directo a las familias y el monto promedio es de US$4 mil.
Como resultado de esta política, en Colombia las familias reciben hasta un 50 por ciento de subsidio en los créditos de vivienda de interés social, precisó el empresario. Señaló que, mientras que para la compra de una vivienda normal que hacen familias de mejores ingresos, la tasa de interés es del nueve y diez por ciento, para los grupos familiares de menos recursos, los créditos se autorizan a tasas de 4.5 y cinco por ciento anual.
Guatemala puede emular el éxito que Colombia ha alcanzado en los últimos 15 años, con la implementación de políticas públicas y privadas que se han traducido en un “boom” en la construcción de vivienda para personas o familias de menos ingresos.
Alejandro Olivares Mutiz, experto en el tema y fundador de la empresa “Akila”, impartió una conferencia a empresarios del sector construcción en Guatemala
El empresario describió la forma en que aquel país ha logrado incentivar la edificación de viviendas y reducido drásticamente el déficit habitacional. El tema abordado por Olivares se tituló: “Estructuración financiera de proyectos de vivienda de interés social”.
SUMA DE MUCHOS FACTORES
Olivares señaló que no existe “una fórmula mágica” para impulsar la construcción de este tipo de viviendas; se requiere la suma de muchos factores que intervienen en toda la cadena. Pero en suma, reiteró que “sí se puede hacer vivienda de interés social que sea un negocio”.
Los principales actores para hacer rentable y viable estos proyectos son el Estado, Municipalidades y otros organismos de control en la estructuración de los proyectos, además del sector privado (bancos y entidades financieras).
En Colombia se implementan dos tipos de proyectos de vivienda de interés social: Las que tienen un valor por debajo de US$20 mil y las que oscilan entre US$20 mil y US$40 mil.
Las viviendas que cuestan menos US$20 mil, se llaman de interés prioritario y las que están en un rango de US$20 mil a US$40 mil se denominan proyectos de vivienda de interés social.
Las construcciones de interés prioritario van dirigidas a familias de escasos recursos y que, por consiguiente, requieren de un alto porcentaje de subsidio. Básicamente aquí interviene el Estado.
Olivares explicó que, en este segmento es difícil la participación de las empresas desarrolladoras porque los márgenes de utilidad son estrechos. Y, por consiguiente, se requiere de beneficios, de subsidios, de habilitación de tierras por parte del Estado, de una clasificación de la demanda para atender a personas que sí necesitan apoyo estatal.
En el caso de la vivienda de interés social, que tiene un valor de entre US$20 mil y US$40 mil, los promotores privados y desarrolladores juegan un papel protagónico importante porque, según sean los beneficios y garantías que otorgue el Estado, pueden hacerse proyectos que sobrepasen las expectativas de las familias demandantes.
RECOMENDACIONES PARA LOS DESARROLLADORES
Olivares hizo una serie de recomendaciones para iniciar proyectos en Guatemala como los desarrollados en Colombia. Citó, entre otros, las siguientes:
• Se necesita una comercialización contundente, agresiva; no puede ser tímida.
• Los desarrolladores deben sobrepasar las expectativas de los clientes. Deben ser viviendas de calidad.
• El negocio no es pegar ladrillos de enderezar puntillas; no es tirar alambres retorcidos para volverlos a utilizar, es un negocio financiero.
• El negocio es eficiencia en trámites porque la vivienda se hace fiada (sin recibir un aporte al principio) pues el desembolso de los recursos llega al final.
• El país debe ser eficiente en términos del otorgamiento de permisos, de licencias de propiedad horizontal. También, la entrega de subsidios tiene que ser ágil.
• De igual manera tiene que haber eficiencia en términos de escriturar a tiempo, de firmar compromisos de compraventa y en la entrega de las viviendas. Para esto hay que generar infraestructura y una logística.
TRÁMITES DEL SUBSIDIO
Explicó, que en Colombia hay un trato preferencial para desarrolladores y compradores de vivienda de interés social. En ese sentido, expuso que en su país los costos notariales y el valor de las licencias, son bajos. También, el Estado devuelve a los constructores el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que han pagado en la compra de materiales de construcción.
Sólo estas reducciones terminan siendo cerca del tres por ciento del valor total de una vivienda, margen que equivale casi a la utilidad final de la misma, sostuvo Olivares.
Adicionalmente, en Colombia se aplica un subsidio a la oferta y a la demanda. Por el lado de la oferta, el Gobierno otorga un subsidio a la tasa de interés bancaria por un período de 20 años. Según Olivares, con este modelo los bancos han entendido que si las cuotas son estables y el crédito está bien calificado, las familias cumplen; por lo tanto, no les varían las tasas de interés.
Otra forma de ayuda que incluye el modelo colombiano, es la exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) a todos los ingresos generados a partir de proyectos habitacionales de interés social. La cadena va desde los honorarios que recibe un promotor, hasta las utilidades que genera al desarrollador. El otro subsidio es directo a las familias y el monto promedio es de US$4 mil.
Como resultado de esta política, en Colombia las familias reciben hasta un 50 por ciento de subsidio en los créditos de vivienda de interés social, precisó el empresario. Señaló que, mientras que para la compra de una vivienda normal que hacen familias de mejores ingresos, la tasa de interés es del nueve y diez por ciento, para los grupos familiares de menos recursos, los créditos se autorizan a tasas de 4.5 y cinco por ciento anual.
