EL PLAN NACIONAL DE VIVIENDA
DEL MINISTERIO DE COMUNICACIONES, INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA
El pasado 14 de junio, en el marco de la inauguración de ExpoCasa medio año, el Gobierno de la República presentó a la ciudadanía el Plan Nacional de Vivienda el cual incluye, entre otros aspectos, los siguientes:
- Otorgamiento de 18,000 subsidios para vivienda en 2012
- Programa de Piso Seguro de hasta 6,000 subsidios
- Programa que otorga financiamiento a trabajadores del sector público de nivel económico medio y medio-bajo a tasas de interés preferenciales
- Proyecto que busca titularizar cédulas hipotecarias del Fideicomiso de Inversión del Fondo Hipotecario para la Vivienda, administrado por el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE)
- Programa que busca que las personas de la economía informal puedan acceder a comprar una vivienda
- Proyecto para aprobar una ley que promueve el subsidio a las tasas de interés por medio de impuestos nuevos que se generarán al producir vivienda de interés social bajo esta modalidad
De igual forma, el plan contempla otros aspectos adicionales que no se mencionarán en este artículo, ya que se haría demasiado extenso. Procedo entonces a comentar cada parte del plan anteriormente mencionado.
En relación a FOGUAVI, el otorgamiento de 18,000 subsidios depende que el gobierno respete el monto asignado a esta actividad y no caiga en la práctica anterior de reasignar parcialmente estos fondos a otras partes del presupuesto. También depende de cuánto de ese monto debe de cubrir los subsidios que aún se deben de los años anteriores, que no se han cancelado, y que sí corresponde pagarlos. Como lo hemos comentado en otras oportunidades y por este mismo medio, el que FOGUAVI logre manejar los fondos de los subsidios sin otorgar anticipos, permitirá que no haya problemas de estafas y proyectos fantasmas, como en el pasado. En ese sentido, deseamos expresarle al Viceministro de Vivienda que no será tarea fácil.
En lo que respecta al Programa de Piso Seguro, a mi juicio tiene una razón de fondo muy válida; ya que se mejora considerablemente la calidad de vida de los guatemaltecos, evitando enfermedades, sobre todo en los niños. El problema está en cómo se llegará a lugares del país de difícil acceso con estos materiales, y cómo controlar por parte del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda, que el subsidio llegue a donde tiene que llegar y a un precio razonable. De esa cuenta, sugerimos al Viceministro de Vivienda que esté muy atento para que estos importantes aspectos se cumplan.
En otro orden, el Programa de Otorgamiento de Créditos al Sector Público a tasas de interés preferenciales tiene por objeto hacer más accesible la vivienda reduciendo la cuota mensual que se paga. Los bancos que participen deben contar con fondos económicos, en forma permanente para que puedan otorgar estos créditos a tasas de interés por debajo de las de mercado. Estos fondos generalmente son fondos del propio Gobierno de la República, quien no los utiliza inmediatamente, debido a problemas en su ejecución. La idea es novedosa aunque cabe la pena mencionar, que debería ser de aplicación general para todos los guatemaltecos, y no sólo para los trabajadores del sector público, puesto que todos los guatemaltecos pagamos nuestros impuestos. Por ello, pedimos al Viceministro de Vivienda mucha prudencia con el control de calidad de estas viviendas, en el caso que no sean viviendas supervisadas por el FHA.
El Programa de Titularización de Cédulas Hipotecarias del Fideicomiso de Inversión Fondo Hipotecario para la Vivienda, administrado por el BCIE, es un proyecto que busca nuevos inversionistas para el financiamiento de vivienda, tanto institucionales, así como inversionistas medianos y pequeños. Aunque la idea no es nueva, puesto que este Fideicomiso fue creado aproximadamente hace diez años para ese propósito; lo novedoso, es que las actuales autoridades le estén dando el apoyo a este programa con una visión de largo plazo para este sector. Por ello, presentamos nuestras felicitaciones al señor Viceministro.
En tanto, el programa que busca que las personas de la economía informal puedan acceder a comprar una vivienda y así obtener un crédito hipotecario, pretende atacar un problema muy antiguo, que busca cómo darle crédito al sector informal. A través de una idea novedosa como lo es constituir una cuenta de ahorro en una entidad financiera, la persona deposita mensualmente cierta cantidad de fondos dejando una parte como depósito permanente. Cuando la persona haya completado 6 depósitos seguidos habrá juntado el enganche, y demostrado que es sujeto de crédito por medio de un manejo responsable de sus compromisos. Esta es una de las más novedosas ideas que he escuchado en mucho tiempo; tendrá algunos problemas de implementación y habrá que trabajar de cerca con el sector bancario y con el FHA; y probablemente se alargue un poco el plazo, pero el esfuerzo tendrá grandes recompensas. Nuevamente, presentamos nuestras felicitaciones al señor Viceministro.
Finalmente, el subsidio a la tasa de interés es un programa que ha apoyado y empujado la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (ANACOVI) desde hace muchos años. Consideramos que es una forma novedosa, clara y transparente de atacar el déficit habitacional. Hemos comentado por este medio, las bondades que tendría este tipo de subsidio. Otra vez, felicitaciones, al señor Viceministro.
En conclusión, el Plan Nacional de Vivienda ataca todos los problemas que se dan para resolver esta problemática en el país, con pocos recursos este gobierno está utilizando ideas novedosas, empujando sistemas de financiamiento nuevos, atacando el déficit cualitativo a través de Piso Seguro y también provee del subsidio tan necesario para el sector. Ojalá el tiempo sea suficiente para implementar muchos de estos programas; y en el caso de FOGUAVI que continúe el gobierno en el empeño de sanear esta entidad y evitar caer en las presiones políticas de otorgar anticipos o no transparentar el pago de los subsidios conforme al derecho que a cada quien le corresponde.
Este Plan Nacional de Vivienda, además es un plan que es ejecutable y alcanzable; siempre y cuando se muestre la voluntad política adecuada. A diferencia de muchos planes nacionales de vivienda del pasado, que le presentan a la población cifras milagrosas de cuantas viviendas se van a construir y cómo el gobierno de turno producirá miles de viviendas, este plan parte de los recursos que tiene; y de darle el gobierno el apoyo político y monetario necesario, estoy convencido que producirá muchas más viviendas que las cientos de miles de viviendas prometidas en otras épocas, pero que no se construyeron.
OPINIONES SOBRE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA
En relación a la propuesta de la nueva Ley de Vivienda, revista Construcción entrevistó a 2 importantes líderes en el sector financiero para conocer su postura al respecto.
• Licenciado Edin Velásquez, Presidente del FHA
• Licenciado Giovanno Contreras, Administrador de Empresas, MBA, Gerente General Corporativo del Grupo Financiero Vivibanco
¿Cuál es el escenario actual en nuestro país en materia de vivienda?
Edin Velásquez De acuerdo con la información de fuentes oficiales como Cámara Guatemalteca de la Construcción, el déficit habitacional alcanza 1.6 millones de unidades y se estima que el promedio de producción de los últimos 5 años alcanzó unas 25,000 viviendas, esto debido a la crisis financiera mundial que afectó el país, el mejor año, 2006, fue cuando se construyeron 46,000 unidades. Estas cifras ponen de manifiesto el gran reto que tenemos de afrontar sobre este grave problema.
Giovanno Contreras Continúa siendo negativo ya que de acuerdo al censo del 2002 el déficit habitacional era de más de un millón de viviendas y a la fecha podría ser de 1.6 millones, el que crecerá considerablemente cada año. La población en pobreza y extrema pobreza es la que principalmente carece de vivienda y debido a que la mayoría de ingresos que obtienen son del sector informal, no tienen acceso al crédito bancario.
El presupuesto para el otorgamiento de subsidios para la adquisición de vivienda es muy bajo, además de que no se fomenta efectivamente la construcción de viviendas.
¿Qué mejoras se contemplan con la nueva Ley de Vivienda?
Edin Velásquez De acuerdo al análisis que se ha realizado a la nueva Ley de Vivienda, los principales aportes que puedan tener un impacto en el desarrollo de proyectos habitacionales son los siguientes:
- Que el techo para la vivienda exenta del pago del IVA, fue elevado a Q 250,000.00 en lugar de $ 37,500.00, equivalente a Q 140,000.00 que era anteriormente.
- El haber eliminado el pago del IVA en la segunda venta de la vivienda, sustituyendo el pago de 3% de timbres en lugar del 12% de IVA, lo cual favorecerá al mercado de la vivienda usada y como consecuencia también de la vivienda nueva.
- Que los certificados o títulos que se emitan, derivados de las cédulas hipotecarias aseguradas, gocen de los incentivos fiscales que ofrece la Ley del FHA y su Reglamento, Decreto 1,448 del Congreso de la República. Esto incentivará la titularización de la hipoteca para obtener nuevos fondos de financiamiento para vivienda.
Giovanno Contreras Entre las más importantes considero que está la creación formal de la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI) y la participación en la misma de todos los sectores involucrados en el tema de la vivienda, lo que permitirá que el Ente Rector tenga una asesoría efectiva para establecer estrategias para dotar de vivienda a las familias guatemaltecas carentes de ella. Así mismo se establece con claridad las funciones del Ente Rector de la vivienda. Dentro de las modalidades de acceso a vivienda se incluyen nuevas formas como el arrendamiento con opción a compra y en usufructo, entre otras. Se crea el FOPAVI, que sustituye al actual FOGUAVI con una junta directiva más amplia y se asegura que el 100% de los recursos provenientes del Impuesto Específico a la Distribución del Cemento sean trasladados mensualmente al FOPAVI para otorgamiento de subsidios. Se crea un Fondo Específico de Garantía para fomentar el otorgamiento de créditos a las familias en pobreza, se amplía a Q 250,000.00 el valor de las viviendas nuevas que no pagan IVA y se sustituye el IVA del 12% por el Impuesto de Timbres Fiscales del 3% para la segunda y subsiguientes transferencias de dominio por cualquier título, con lo que la compra venta de viviendas usadas tiene una considerable rebaja en los impuestos a la transacción realizada, motivando la adquisición de viviendas y la construcción.
¿Cree que el Plan Nacional de Vivienda traerá cambios positivos? En caso afirmativo ¿Cuáles?
Edin Velásquez Definitivamente contar con un Plan Nacional de Vivienda, apoyado con la voluntad política del Gobierno de la República, coadyuva con el sector y como consecuencia motivará para que muchos promotores desarrollen proyectos de vivienda, con la confianza que se crearán fuentes de financiamiento para los compradores de vivienda.
El FHA dentro de su política, ofrece todo el apoyo por medio del Sistema, en el cual los Bancos aportan el financiamiento a largo plazo y a tasas de interés preferencial; los promotores ofrecen proyectos que cumplan con las Normas de Planificación y Construcción del FHA, con la certeza de que las cédulas hipotecarias serán aseguradas por el FHA, que ofrecen la garantía ilimitada del Estado.
Giovanno Contreras Considero que es un plan bien elaborado y con objetivos claros, pero con el bajo presupuesto que el estado le asigna al problema de la falta de vivienda no se puede hacer mucho; de hecho la mayoría del presupuesto para este tema proviene de lo asignado a FOGUAVI, que para este año tiene asignado un poco más de Q 400 millones, que principalmente se usa para el otorgamiento de subsidios, pero una buena parte debe cubrir la deuda de años anteriores. Independientemente de lo anterior, considero que el plan tiene aspectos muy interesantes y que permiten enfocar las acciones a seguir; como establecer la estrategia de acciones específicas de acuerdo al nivel socioeconómico de las familias y la posición geográfica de las mismas. Otras acciones positivas son el otorgamiento de subsidios mediante el programa de Piso Seguro, dotando a las viviendas precarias de un piso de concreto, evitando con ello la propagación de varias enfermedades respiratorias y gastrointestinales, la creación de un programa de tasas de interés subsidiadas, proveniente de una propuesta de ANACOVI, que permitiría facilitar el crédito a las familias necesitadas y la legalización de una cantidad importante de viviendas por medio de UDEVIPO (entidad encargada de liquidar los activos del extinto BANVI).
¿En qué contribuye FOGUAVI al Plan Nacional de Vivienda?
Giovanno Contreras Foguavi es el principal brazo ejecutor del plan de vivienda y contribuye con la mayoría de los recursos a utilizar en el mismo, mediante el otorgamiento de subsidios directos para la compra de lote, vivienda, construcción de vivienda en lote propio y dotación de Piso Digno.
¿Qué mecanismos cree que debe implementar FOGUAVI para impulsar la construcción de vivienda y disminuir o detener el ascenso del déficit habitacional?
Edin Velásquez Continuar apoyando los proyectos que promocionan vivienda dirigida a los estratos de población de ingresos entre los 2 ó 4 salarios mínimos así como expandir la cobertura del Seguro de Hipoteca en las regiones del país, donde los promotores ofertan vivienda; asimismo, ofrece la precalificación de compradores de vivienda y dan la certeza legal y técnica de la adquisición de una vivienda digna.
Ofrecen a los Bancos el pago inmediato del Reclamo del Seguro de Hipoteca, ya que cuenta con las reservas técnicas necesarias para cualquier eventualidad.
Giovanno Contreras Mediante la implementación del Reglamento de la Ley de Vivienda, documento elaborado por todos los sectores que participan en el tema y que se espera que entre en vigencia en septiembre de este año, se establecen mecanismos eficientes de control para el adecuado uso de los recursos asignados, fiscalización de las operaciones, normativa para determinar la idoneidad de los administradores, el fomento en la construcción de viviendas, entre otros. Sin embargo lo anterior no tendrá mayor efecto si el Estado no considera prioritario resolver el problema de la falta de vivienda. Con presupuestos tan bajos para dotar de vivienda a las familias necesitadas, el déficit habitacional siempre existirá y cada día irá en aumento. El Estado debería asignar no menos de Q 2,000 millones para el año 2013, con incrementos anuales para subsidiar la adquisición de vivienda, que complementado con financiamiento del sistema financiero nacional, garantizado con fondos de garantía, programas de subsidio a las tasas de interés y normativa legal para efectuar Descuentos Obligatorios de los pagos mensuales del crédito obtenido, se podría detener el crecimiento del déficit y empezar a disminuirlo. Es importante aclarar que el déficit no podrá ser eliminado sólo con los aportes del Estado y por lo tanto es importante el crecimiento económico del país; las condiciones de vida de sus pobladores; la erradicación de la violencia y la generación de mejores condiciones de inversión.
